logo NCGeo

Systems of Land Registration Aspects and Effects

Zevenbergen, Land Registration, 51

Jaap Zevenbergen

Publications on Geodesy 51. Delft, 2002. 224 pagina's.
ISBN-13: 978 90 6132 277 1. ISBN-10: 90 6123 277 4.


Summary

This study looks at ‘Systems of land registration’, and particularly at aspects (of these systems) and their effects (on the well functioning of these systems). The focus is on the technical, legal, and organizational aspects of systems of land registration and their interrelations, and the effects thereof on the functioning of systems of land registration. This is done through a (comparative) case study in four countries. The subject matter of systems of land registration is introduced in this chapter. Attention is given to the existing knowledge regarding the subject matter, including the strengths and weaknesses thereof, and to the role a systems approach can play thereby. Special attention is given in § 2 to the relevance of land registration for a society. In § 3 the research questions that form the base for this study are elaborated. The methodologies used for tackling those (literature study and case study) are described, as well as how this was undertaken. At the end of the chapter an outline of the structure of the rest of this study is given, in which all of the above themes are further elaborated.


Contents

  • List of tables and figures
  • Preface and acknowledgments
  1. 1. Introduction
  2. 2. Land registration
  3. 3. Classifications of systems of land registration
  4. 4. Land registration as a system
  5. 5. Case study design
  6. 6. Case study results
  7. 7. Conclusions and summary
  • Annexes
  • Nederlandstalige samenvatting (Dutch summary)
  • Curriculum vitae

Samenvatting

Grondboekhoudingsystemen - aspecten en effecten

Aan de hand van de onderzoeksvraag en de deelvragen wordt in het onderstaande een overzicht van de uitkomsten van het onderzoek gegeven. Begonnen wordt met de deelvragen.

Deelvragen

Elk van de hoofdstukken 2 - 6 is gebaseerd op één daarvan deelvragen. Na herhaling van de vraag, volgt de hoofdlijn van het antwoord zoals dat in de hoofdstukken is uitgewerkt.

A. Wat is grondboekhouding and hoe heeft het zich ontwikkeld?

Deze vraag is beantwoord in hoofdstuk 2, waarbij de lijn wordt gevolgd van de (historische) ontwikkeling. Grote delen van die lijn kunnen door de tijd heen in de meeste landen worden aangetroffen.

Grondboekhouding can worden omschreven als het proces van het vastleggen van juridisch erkende (eigendoms- en/of gebruiks-) rechten op grond. Het koppelt de eigenaar, het recht (ook wel titel) en het perceel aan elkaar (zie Figure 2.1). Er kunnen vier typen transactiebewijs worden onderscheiden (mondelinge overeenkomst, private conveyancing, aktenregistratie en rechtsregistratie). Alleen bij de laatste twee kan met recht van een grondboekhouding gesproken worden (zie Figure 2.2).

Eenheden grond moeten op één of andere manier afzonderlijk identificeerbaar worden gemaakt, bijv. door het gebruik van kadastrale of index kaarten en identificatienummers (zie § 2.2.5).

Hoewel vaak de nadruk wordt gelegd op de verschillen tussen de systemen die in verschillende landen bestaan, bestaan er ook verschillende vaak gebruikte principes en kenmerken. Een belangrijke lijst van principes bestaat uit het specialiteits-, het boekings-, het instemmings- en het publiciteits-principe. Een belangrijke lijst van kenmerken bevat veiligheid, eenvoudigheid, accuratesse, snelheid, goedkoopheid, toepasselijkheid voor de omstandigheden en volledigheid van de boekhouding. Deze kenmerken kunnen als een reflectie worden gezien van de verwachtingen die de maatschappij van een grondboekhoudingsysteem heeft. Ze kunnen worden samengevat als de ‘betrouwbaarheid’.

B. Welke indelingen van (delen van) grondboekhoudingsystemen worden gebruikt, en hoe bruikbaar zijn deze?

Deze vraag is beantwoord in hoofdstuk 3. In aanvulling op de (te vaak gebruikte) indeling in rechtsregistratie versus aktenregistratie, worden zes andere indelingen behandeld. Het gaat om negatief versus positief systeem, perceelsidentificatiesystemen, race versus notice statutes, fixed versus general boundaries, systematische versus sporadische adjudication, en organisatie van kadaster en openbare registers (‘hypotheekkantoor’). In het meest gunstige geval kunnen de indelingen worden gebruikt om een deel- of aspectsysteem van het grondboekhoudingsysteem te classificeren. Maar zelfs voor zulke deelsystemen leidt dit slechts tot een één-dimensionele indeling, terwijl meestal een multi-dimensionele matrix van attributen, die elk verschillende occurences kunnen hebben, nodig zou zijn om een volledig beschrijving te kunnen geven van de verschillende systemen die wereldwijd aangetroffen kunnen worden. Het projecteren van zulke complexiteiten op een één-dimensionale indeling leidt vrijwel onherroepelijk tot het soort haast emotionele discussie dat regelmatig ontstaan over rond rechts- versus aktenregistratie en fixed versus general. Uiteindelijk worden de verschillen vooral veroorzaakt door de manier waarop het systeem omgaat met de verschillen tussen het geabstraheerde concept en de werkelijkheid op de grond. Tenslotte is het belangrijker dat het systeem heldere keuzes bevat aangaande de belangrijkste verschillen, dan hoe die keuzes luiden.

C. Wat is de systeembenadering, en hoe kan die worden gebruikt om tot een (conceptueel) model van grondboekhoudingsystemen te komen?

Binnen de systeembenadering gaat het primair om het bestuderen van het geheel. In het kader van dit onderzoek kan onder een systeem worden verstaan als een set van elementen, samen met de relaties tussen de elementen en tussen hun attributen in relatie tot elkaar en tot hun omgeving zodanig dat ze een geheel vormen dat beoogt een bepaald doel te bereiken. Elk van de cursieve termen is uitgelegd en toegepast op het grondboekhoudingsysteem. Het systeem als geheel wordt gekenmerkt door emergente eigenschappen, waar de betrouwbaarheid van het grondboekhoudingsysteem een duidelijk voorbeeld is.

Grondboekhouding wordt gepresenteerd als een open systeem, en is afgebeeld als een ‘black box’ in een input - throughput - output model. In de context van dit onderzoek is als input voor de (werkelijke) grondgebruiksrechten-situatie en als output voor de juridische zekerheid gekozen (zie Figuur 4.5).

Voor de beschrijving van grondboekhouding zijn zowel het statische als het dynamische systeem nuttig. Het statische systeem concentreert zich op het beschrijven van welke informatie is vastgelegd en hoe. Het sluit goed aan op de link tussen eigenaar, recht (titel) en perceel (zie Figure 2.1). Het dynamische systeem concentreert zich op de drie functies van adjudication, overdracht van een geheel perceel en perceelssplitsing. Terwijl de eerste een eenmalige activiteit (project) is, gaat het bij de andere twee om continue processen (bijhouding), zoals blijkt in Figuur 4.8. De twee bijhoudings-functies worden verder uitgewerkt in een lijst van taken, waarvan de meeste in ieder systeem voorkomen. Voor iedere taak is een aantal vragen geformuleerd. Dit leidt tot een tabel (zie Figure 4.11) die voor ieder systeem kan worden ingevuld (zoals in hoofdstuk 6 voor de cases is gedaan).

De resultaten van het modelleren dienen wel in het juiste perspectief te worden gezien. In de eerste plaats is het een eerste poging in deze richting. In de tweede plaats concentreren de modellen zich op de technische, juridische en organisatorische aspecten, en laten dus de sociaal-culturele en financieel-economische aspecten buiten het hart van het model. In de derde plaats wordt iedere studie, en zeker een casestudie, beïnvloed door de cases die bestudeerd zijn, zoals bijv. in dit onderzoek niet alle belangrijke groepen van grondboekhoudingtypes volledig zijn vertegenwoordigd. Daarom kan nader onderzoek ter verbetering van de modellen zeker worden aangeraden.

D. Waarom is casestudie-onderzoek de meest geschikte methodologie voor dit onderzoek, en hoe zet je zo’n onderzoek ‘solide’ op?

Casestudie-onderzoek is bijzonder geschikt voor het bestuderen van actuele fenomenen binnen hun werkelijke context, en vooral waarneer de grenzen tussen het fenomeen en de context niet op voorhand duidelijk zijn. Het behoudt verder de onderlinge relaties tussen de relevante factoren. Het is erg bruikbaar voor het bestuderen van grondboek-houdingsystemen. De grenzen tussen zulke systemen en hun omgeving is niet altijd op voorhand duidelijk, en de verwachting bestaat dat de onderlinge relaties (samenhang) tussen de verschillende elementen en aspecten erg sterk is.

Het uitvoeren van een ‘solide’ casestudie begint met het bestuderen van methodologische literatuur over casestudie-onderzoek (vooral Yin 1994). Het is belangrijk om voorafgaand aan het daadwerkelijk bestuderen van de cases een goed onderzoeksontwerp en case-protocol op te stellen. We kunnen zeggen dat het doen van onderzoek vooral bestaat uit het maken van keuzen. Het is belangrijk om die keuzes weloverwogen te maken en ze te beschrijven. Een goed ontwerp en protocol dragen er aan bij om de focus te behouden wanneer het risico bestaat dat we afdwalen door erg boeiende, maar niet relevante, informatie. Het gebruikte onderzoeksontwerp bevat hypothesen aangaande de onderlinge samenhang tussen de verschillende aspecten.

Dit onderzoek is opgezet als een meervoudige casestudie, die vier cases omvat. Deze cases zijn de grondboekhoudingsystemen in Nederland (1995), Indonesië (1996), Oostenrijk (1996) en Ghana (1997). Met de cases is naar maximale variante gestreefd, vooral wat betreft de vijf vooraf gedefinieerde karakteristieken (zie Figure 5.2). Elke case rapport is geschreven langs de lijnen van een vooraf gedefinieerde structuur, gebaseerd op de technische, juridische en organisatorische aspecten van grondboekhouding.

E. Wat zijn de (belangrijkste) uitkomsten uit de bestudeerde cases (voor elke case en gecombineerd)?

Het resultaat van de vier cases is neergelegd in afzonderlijke case rapporten. Een kort overzicht langs de lijnen van de processen en de aspecten maakt deel uit van dit boek. De belangrijkste conclusies per case worden ook gegeven, evenals ingevulde lijsten met taken die vervuld moeten worden om de twee bijhoudings-functies van het dynamische grondboekhoudingsysteem (overdracht en splitsing) te vervullen (zie Figures 6.1, 6.3, 6.5, 6.7 en 6.8).

Het belangrijkste resultaat is dat de grondboekhoudingsystemen in Indonesië en Ghana slechts beperkte invloed hebben in het land en niet gezien kunnen worden as erg betrouwbaar. De systemen in Nederland en Oostenrijk ondersteunen duidelijk een functionerende grondmarkt. De cases maken het niet echt mogelijk om de in het onderzoeksontwerp geformuleerde hypothesen te aanvaarden of te verwerpen.

Het bleek erg handig om het grondboekhoudingsysteem als primair systeemniveau te gebruiken in dit onderzoek, dat zich vooral richt op de grondboekhouding voor het voorzien in juridische zekerheid voor eigenaar en koper. Het grondboekhoudingsysteem toont duidelijk de emergente eigenschap van betrouwbaarheid, welken niet aan enig deelsysteem kan worden toegerekend. Hoewel moeilijk te kwantificeren, is het niet moeilijk om een kwalitatief gevoel te verkrijgen over de mate waarin een gemeenschap/ maatschappij (die een deel van een rechtsgemeenschap kan omvatten) vertrouwen in een systeem stelt of niet.

Men moet, echter, niet vergeten dat een betrouwbaar grondboekhoudingsysteem niet de enige voorwaarde voor een actieve grondmarkt is (o.a. een financiële infrastructuur die hypotheken mogelijk maakt is evenzeer nodig). Wanneer de grondmarkt het onderwerp van studie is, dan moet grondboekhouding als een subsysteem worden gezien, and moet het primaire systeem op een hoger niveau liggen.

Hoofdvraag

Nu dat de deelvragen beantwoord zijn, wordt beantwoording van de onderzoeksvraag reëel. De onderzoeksvraag luidt:

Hoe beïnvloeden de technische, juridische en organisatorische aspecten en hun onderlinge relaties de wijze waarin een grondboekhoudingsysteem in staat is om adequate rechtszekerheid te verschaffen aan eigenaar en koper van onroerend goed in een bepaald land (jurisdictie)?

Een deel van deze vraag leidde tot de hypothesen die in Figure 5.1 worden gepresenteerd en zien op de onderlinge invloed van de kwaliteit van de drie soorten aspecten. De cases voorzien niet in voldoende informatie om de in het onderzoeksontwerp geformuleerde hypothesen te kunnen accepteren of verwerpen. Er zijn wel indicaties dat de hypothesen zouden kunnen kloppen, en -dus- dat de organisatorische aspecten het belangrijkste zouden zijn bij het werkend maken van een grondboekhouding. De onderlinge relaties tussen de verschillende soorten aspecten blijken nog sterker dan verwacht. Bovendien blijken de aspecten gegroepeerd als organisatorische aspecten zo divers, dat deze niet goed met één kwalificatie kunnen worden afgedaan. Geconcludeerd kan worden dat de hypothesen op een te klein aantal dimensies zijn gebaseerd om ze op basis van de bestudeerde cases te accepteren of verwerpen.

De onderzoeksvraag impliceert al dat de technische, juridische en organisatorische aspecten invloed hebben op het grondboekhoudingsysteem en hoe dat zijn doel(en) bereikt. Het zelfde geldt voor de onderlinge relaties ertussen. We kunnen vaststellen dat de onderlinge relaties nog sterker zijn dan van tevoren verwacht.

De subsystemen die als deel van een grondboekhouding gezien kunnen worden, evenals de functies die nodig zijn om de grondboekhouding te voeren, kunnen -tot op zekere hoogte- beschreven en gezien worden als het domein van één aspectsysteem (jurist, landmeter, IT-specialist). Desalniettemin beïnvloeden aspecten uit andere aspectsystemen altijd de beperkingen en mogelijkheden (zoals het gebruik van nieuwe technologie dat afhangt van de wijze waarop de regelgeving over landmeten is geformuleerd en de aanwezigheid van geld en mankracht om deze aan te schaffen en in te zetten). Een op één soort aspect gebaseerde beschrijving dient daarom altijd bekeken te worden met het gehele systeem voor ogen. Het onderhavige onderzoek voorziet in (conceptuele) modellen van zo’n geheel grondboekhoudingsysteem, dat degene die een deelsysteem van een grondboekhoudingsysteem bestuderen kan helpen om hun uitkomsten in het juiste perspectief te plaatsen.

Uiteindelijk bepaalt de dagelijkse praktijk (hoe goed of slecht die ook is) in hoge mate of het systeem zijn doel(en) bereikt en of men het kan vertrouwen. Wat als een minder dan perfecte theoretische oplossing vanuit technisch, juridisch of organisatorisch oogpunt gezien moet worden - als we het daarover eens kunnen worden -, blijkt in de praktijk soms toch te werken. Voorbeelden zijn index kaarten, aktenregistraties en losstaande openbare registers. Het omgekeerde, een slechte dagelijks uitvoering van een theoretisch goede oplossing kan ook eenvoudig gevonden worden. Vooral zorgelijk zijn de gevallen waarin één deelsysteem of functie theoretisch geperfectioneerd wordt, terwijl de rest van het zwakke systeem met rust wordt gelaten. Dit gebeurt wanneer een project ter verbetering of aanpassing van een systeem een te nauwe focus kent (o.a. het ‘mechaniseren’ van bestaande taken met behulp van computers), of wanneer het project niet is gebaseerd op een breed genoeg zijnde (case) studie van de bestaande situatie. Het laatste lijkt op de situatie waarin een systeem -of elementen daarvan- van het ene land in een ander land geparachuteerd worden. Vrijwel alle auteurs realiseren zich dat dit niet wenselijk is, maar toch sluipt het regelmatig in het ontwerp en vooral in de uitvoering van veel projecten. Geen van ons kan aan zijn primaire training en ervaring ontsnappen. En die beperkt zich veelal tot één of twee landen.

In de onderzoeksvraag gaat het erom dat het grondboekhoudingsysteem in staat is om adequate rechtszekerheid te verschaffen aan eigenaar en koper van onroerend goed in een bepaald land (jurisdictie). In dit onderzoek is dat niet op een kwantitatieve manier gemeten, maar uitgedrukt middels de betrouwbaarheid van het systeem. Deze betrouwbaarheid van het grondboekhoudingsysteem is een zgn. emergente eigenschap van hetzelfde systeem. Een belangrijke karakteristiek van emergente eigenschappen is dat deze niet kunnen worden gereduceerd tot een optelling van attributen van elementen. Daarom heeft het in de context van deze onderzoeksvraag weinig zin om de aspecten en hun onderlinge relaties te onderscheiden. Het antwoord op de onderzoeksvraag zou dus als volgt kunnen luiden ‘samen als geheel’. Dit onderstreept de toepasselijkheid van de systeembenadering voor dit onderwerp. Dit betekent dat de toepasselijkheid van de combinatie van (oplossingen van) deelsystemen of elementen en hun onderlinge relaties veel belangrijker is dan de individuele oplossing die voor een specifiek subsysteem of element wordt gekozen. De schade van één zwakke schakel overtreft in hoge mate de voordelen van een andere schakel die extra sterk is gemaakt. Hoewel iedere vergelijking maar in beperkte mate opgaat, kan dit worden beschreven als ''een ketting is zo sterk als zijn zwakste schakel''. Helaas weten we (nog) niet hoe de sterkte van iedere schakel afzonderlijk op een vergelijkbare wijze te meten, en misschien zou de vergelijking moeten zijn met een meervoudig snoer, waarbij de zwakke plek in de ene streng gecompenseerd kan worden door genoeg kracht in de andere strengen. Uiteindelijk kan alleen het trekken aan de hele ketting of snoer ons vertellen hoe sterk deze is; ergo wat de betrouwbaarheid van het grondboekhoudingsysteem is.

Het antwoord op de onderzoeksvraag is:

De onderlinge relaties tussen de technische, juridische en organisatorische aspecten zijn zo sterk, dat - in de context van dit onderzoek- alleen het totale effect kan worden bepaald door middel van de mate van betrouwbaarheid, en dat we er van uit moeten gaan dat de aspecten samen als geheel invloed hebben op de mogelijkheden voor het systeem om zijn doel te realiseren.

Ga naar boven
JSN Boot template designed by JoomlaShine.com